Gemeinschaftseigentum ist der Teil einer Wohnungseigentumsanlage, der allen Eigentümern gemeinsam gehört. Es ist das, was den einzelnen Eigentümer mit allen anderen verbindet – und was beim Kauf einer Eigentumswohnung den größten finanziellen Risikofaktor neben dem Kaufpreis selbst darstellt. Wer die Wohnung kauft, kauft anteilig auch das Dach mit, den Aufzug, die Heizungsanlage – mit allen Folgen für Pflege und Sanierung.
Was konkret dazugehört
Die Teilungserklärung legt die genaue Abgrenzung fest. Die typische Konstruktion enthält folgende Bestandteile:
Tragende Bausubstanz
- Fundament und Bodenplatte
- Tragende Wände und Stützen
- Geschossdecken
- Dachstuhl und Dacheindeckung
- Schornsteine und Abzugsanlagen
Außenhülle
- Fassade einschließlich Wärmedämmung
- Außenfenster (in den meisten Teilungserklärungen)
- Außentüren des Gebäudes
- Balkonkonstruktionen (Tragkonstruktion und Brüstung)
Gemeinschaftliche Verkehrsflächen
- Treppenhaus, Treppen
- Flure und Eingangshalle
- Aufzug einschließlich Maschinenraum
- Kellergänge, Heizungsraum, Hauswirtschaftsraum
- Trockenraum, Waschküche, Fahrradkeller, Müllraum
Technische Anlagen
- Zentrale Heizungsanlage mit Brenner und Pufferspeicher
- Hauptsteigleitungen für Wasser, Gas, Heizung, Abwasser
- Hausstromverteilung bis zum Wohnungszähler
- Gemeinschaftliche Lüftungsanlagen
- Brandmeldeanlage, Notbeleuchtung
- Hauseingangstüranlage einschließlich Klingelanlage und Sprechanlage
Außenanlagen
- Zufahrten und Wege
- Gartenflächen ohne Sondernutzungsrecht
- Außenstellplätze ohne Sondernutzungsrecht
- Außenbeleuchtung, Außenanlagen, Briefkastenanlage
Wer entscheidet und wer zahlt
Anders als beim Sondereigentum entscheidet kein Einzelner. Alle Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchlaufen den Beschlussweg der Eigentümerversammlung:
- Laufende Instandhaltung. Wartung von Heizung, Aufzug, Lift, Reinigungsverträge – wird vom Verwalter im Rahmen der Geschäftsführung erledigt. Kosten gehen über das normale Hausgeld.
- Reparaturen. Defekter Aufzug, Wasserrohrbruch, Sturmschaden am Dach – Notfallreparaturen können direkt beauftragt werden, größere Reparaturen brauchen Beschluss.
- Modernisierung. Heizungstausch, Fassadendämmung, Aufzugneubau – einfache Mehrheit reicht seit der WEG-Reform 2020.
- Bauliche Veränderungen mit Einzelausnahme. Wenn nur einzelne Eigentümer profitieren (z. B. Treppenlift für eine einzelne Wohnung), kann eine Sonderregelung getroffen werden.
Kostenverteilung
Standardmäßig nach Miteigentumsanteil – wer 100 von 1000 Anteilen hält, trägt 10 Prozent der Kosten. Die Teilungserklärung kann abweichende Schlüssel festlegen:
- Heizkosten nach Verbrauch (über Heizkostenverteiler)
- Wasserkosten nach Verbrauch
- Aufzugskosten nur für oberhalb-erdgeschossige Wohnungen
- Sondernutzungsrechtsflächen (z. B. Garten) durch die nutzungsberechtigten Eigentümer
Sanierungskosten und Sonderumlagen
Das größte finanzielle Risiko in einer WEG entsteht durch Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Die typischen Kosten-Treiber:
| Maßnahme | Größenordnung pro Wohnung |
|---|---|
| Dachsanierung | 5.000 – 25.000 € |
| Fassadendämmung | 8.000 – 30.000 € |
| Heizungstausch (Wärmepumpe) | 10.000 – 40.000 € |
| Aufzugsneubau | 15.000 – 50.000 € |
| Komplette Strangsanierung | 5.000 – 20.000 € |
| Balkonsanierung (alle Balkone) | 3.000 – 15.000 € |
Diese Kosten werden entweder aus der Rücklage finanziert oder über eine Sonderumlage – manchmal beides kombiniert. Wer eine Wohnung in einem alternden Gebäude kauft, ohne den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu prüfen, kauft potenziell teure Sanierungen ohne Vorankündigung mit.
Was Käufer prüfen müssen
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sind drei Quellen entscheidend:
Zustand des Gemeinschaftseigentums
- Wann wurde das Dach zuletzt saniert?
- In welchem Zustand ist die Fassade?
- Wie alt ist die Heizungsanlage?
- Funktioniert der Aufzug, gab es größere Reparaturen?
- Sind alle Versorgungsleitungen modernisiert?
Beobachtungen aus der Besichtigung allein reichen nicht – die Bauakte und der Verwalterbericht sind belastbarer.
Rücklagenstand und Wirtschaftslage
Die Rücklage der WEG sollte zu den absehbaren Sanierungskosten passen. Faustregel:
- 5 € pro m² Wohnfläche und Jahr Rücklagenzuführung gilt als solide
- Bei alten Gebäuden mit hohem Sanierungsbedarf eher 10 € pro m²
- Unter 2 € pro m² ist Warnsignal
Beschlusslage
Die Beschluss-Sammlung der WEG zeigt:
- Wurde der Sanierungsbedarf bereits diskutiert?
- Gibt es einen Sanierungsfahrplan?
- Sind Sonderumlagen schon beschlossen, die der neue Eigentümer übernehmen muss?
Hier zeigt sich auch die generelle Konfliktlage: Streiten die Eigentümer regelmäßig? Lehnt die Mehrheit notwendige Maßnahmen ab? Das beeinflusst die Wohnqualität und die spätere Verkäuflichkeit.
Versicherung
Das Gemeinschaftseigentum wird über eine Gebäudeversicherung der WEG versichert – Wohngebäudeversicherung mit Feuer, Sturm, Hagel, Leitungswasser. Die Kosten gehen über das Hausgeld. Schäden am Sondereigentum sind nicht abgedeckt – dafür braucht der einzelne Eigentümer eine eigene Sondereigentumsversicherung.
Bei der Auswahl einer Wohnung lohnt der Blick in den Wirtschaftsplan, ob die Gebäudeversicherung adäquat ist – Unterversicherung ist bei älteren Verträgen häufig und kann im Schadensfall teuer werden.