Die Teilungserklärung ist das Gründungsdokument jedes Wohnungseigentums. Sie wird vom Eigentümer des ungeteilten Gebäudes – meist einem Bauträger – erstellt und notariell beurkundet. Mit Eintragung im Grundbuch wird aus einem Mehrfamilienhaus eine Mehrzahl rechtlich getrennter Eigentumswohnungen.
Wer erstellt sie und wann
Die Teilungserklärung entsteht in zwei typischen Konstellationen:
- Beim Neubau durch den Bauträger. Bevor die erste Wohnung verkauft werden kann, muss das Gebäude rechtlich aufgeteilt sein. Der Bauträger beauftragt einen Notar mit der Beurkundung.
- Bei der Aufteilung einer Bestandsimmobilie. Ein Eigentümer einer vermieteten Anlage beschließt, die Wohnungen einzeln zu verkaufen. Vorher muss er das Haus durch eine Teilungserklärung aufteilen.
In beiden Fällen ist der Vorgang vom Notar zu beurkunden und vom Grundbuchamt einzutragen. Erst mit Grundbucheintragung gilt die Aufteilung rechtlich.
Aufbau und Inhalt
Eine vollständige Teilungserklärung umfasst typischerweise 20 bis 80 Seiten und gliedert sich in vier Hauptbereiche:
1. Aufteilungsplan
Eine maßstabsgetreue Zeichnung des gesamten Gebäudes mit eindeutiger Nummerierung jeder Wohnung und jedes Raumes. Jede Sondereigentumseinheit hat eine eigene Nummer, anhand derer im Vertrag und im Grundbuch eindeutig identifiziert werden kann, welche Räume zur Wohnung Nr. 4 gehören und welche zur Wohnung Nr. 5.
2. Miteigentumsanteile
Jede Wohnung bekommt einen Bruchteil am Gesamteigentum zugewiesen – meist als 1000stel oder 10.000stel. Die Verteilung orientiert sich grob an der Wohnfläche, kann aber abweichen (z. B. höhere Anteile für besser ausgestattete Wohnungen). Diese Anteile bestimmen später:
- Stimmrecht in der Versammlung
- Kostenverteilung in der Jahresabrechnung
- Beteiligung an Sondereigentumsumlagen
3. Abgrenzung Sonder- vs. Gemeinschaftseigentum
Die zentrale Festlegung: Was gehört dem einzelnen Eigentümer (Sondereigentum), was allen gemeinsam (Gemeinschaftseigentum)? Die Regelung ist nicht überall identisch – manche Teilungserklärungen erweitern Sondereigentum (z. B. Heizkörper, Fenster), andere halten sich an die gesetzliche Grundkonstruktion.
Zusätzlich werden hier Sondernutzungsrechte vergeben: Gartenflächen, Terrassen, Kellerabteile, Stellplätze, die zwar rechtlich Gemeinschaftseigentum sind, aber exklusiv einer bestimmten Wohnung zugewiesen werden.
4. Gemeinschaftsordnung
Der Regelwerk-Teil der Teilungserklärung. Hier werden Themen geregelt, die das gesetzliche WEG-Recht nicht oder anders vorgibt:
- Stimmrechtsverteilung
- Kostenverteilungsschlüssel (für einzelne Kostengruppen oft abweichend)
- Lastenverteilung
- Aufgaben des Verwalters
- Beschluss-Mehrheiten für bestimmte Themen
- Eventuelle Nutzungsbeschränkungen (z. B. Gewerbeausschluss, kein Kurzzeit-Mietmodell)
Was Käufer in der Teilungserklärung prüfen müssen
Die Teilungserklärung beeinflusst den Wert und die Nutzbarkeit einer Wohnung über Jahrzehnte. Vor dem Kauf gehören folgende Punkte auf die Prüfliste:
Sondernutzungsrechte
Welche Außenflächen sind der Wohnung exklusiv zugewiesen? Welcher Garten, welcher Stellplatz, welcher Kellerraum? Häufiger Fehler: Im Exposé ist ein größerer Garten dargestellt als in der Teilungserklärung. Rechtlich gilt die Teilungserklärung.
Kostenverteilungsschlüssel
Wie werden Kosten verteilt? Die meisten WEGs nutzen den Miteigentumsanteil als Schlüssel. Manche Teilungserklärungen sehen abweichende Schlüssel für einzelne Kostengruppen vor:
- Heizkosten nach Verbrauch (Standard)
- Wasserkosten nach Verbrauch oder Personen
- Aufzugskosten nur für die oberen Stockwerke
- Müllgebühren pro Wohnung statt nach Anteil
Wer eine Erdgeschosswohnung kauft, will keine Aufzugskosten zahlen – ist das in der Teilungserklärung geregelt?
Bauliche Einschränkungen
Manche Teilungserklärungen verbieten:
- Gewerbliche Nutzung (auch für Home-Office sensibel)
- Kurzzeitvermietung (Airbnb)
- Tierhaltung (selten, aber möglich)
- Bauliche Veränderungen an der Fassade (Markisen, Klimaanlagen)
Wer die Wohnung anders nutzen will, als die Teilungserklärung erlaubt, hat ein juristisches Problem.
Bauliche Sonderkonstruktionen
Manche Wohnungen haben eingebaute Sonderrechte – etwa das Recht, später ein Dachgeschoss auszubauen, oder ein dauerhaftes Recht auf einen bestimmten Stellplatz. Diese Klauseln können den Wert deutlich beeinflussen.
Konstruktion mit „Aufteilungsplan ungeprüft"
In manchen älteren Teilungserklärungen fehlt eine saubere Vermessung. Wer ein Bauamt-geprüftes Dokument möchte, sollte das vor dem Kauf nachfragen.
Änderungen einer Teilungserklärung
Eine bestehende Teilungserklärung zu ändern, ist aufwendig:
- Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich
- Notarielle Beurkundung nötig
- Grundbucheintragung muss aktualisiert werden
Aus diesem Grund werden viele praktische Änderungen über reguläre Gemeinschaftsbeschlüsse abgebildet, ohne die Teilungserklärung anzufassen. Das funktioniert für laufende Themen – grundlegende Aufteilungsfragen erfordern aber die Anpassung der Teilungserklärung.
Beim Wohnungsverkauf bereitstellen
Die Teilungserklärung gehört zur Pflicht-Dokumentation bei jedem Wohnungsverkauf. Verkäufer und Makler stellen sie bereit – inklusive aller Nachträge, die seit der ursprünglichen Erstellung beschlossen wurden. Im Kundenportal wird sie als Standard-Dokument hinterlegt und an Interessenten ausgespielt, ohne dass jedes Mal neu nachgefragt wird.